忧忧郁中交地产:“三条红线”下的扩储狂奔

 一综合本道伊人     |      2021-01-14 01:53

  原标题:忧忧郁中交地产:“三条红线”下的扩储狂奔

  来源:中国经营网

  本报记者 李瑞娜 成都报道

  “三条红线”的倒逼,犹如并未影响中交地产股份有限公司(000736.SZ,以下简称“中交地产”)对市场排位的夺取情感。

  公开新闻表现,2020年的末了一个月,中交地产已经在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5度拿地,累计金额超过43亿元。

  原形上,高频拿地的风格早在李永前从绿城回归之时便已定调,冲击“央企前三”与“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年千亿之上”的现在的正在不息督促中交地产再造一个“绿城”。

  与拿地拨动的市场情感不息交叠的,还有中交地产高悬众年的欠债。Wind数据表现,从2016年开起,中交地产剔除预收款之后的资产欠债率便已超过80%,净欠债率也在2020年6月达到238.86%,踩中国家调控“三条红线”中的两条。

  “国家跟房企的‘三条红线’吾们也专门地偏重,也会尽量限制在国家的政策周围以内。”对于欠债高企下的资金压力,中交地产证券部有关负责人向《中国经营报》记者外示总共平常,“资金上有一些发走的公司债,也有一些项现在平常融资,还有吾们的大股东对吾们也有比较大资金声援。”

  添速扩储

  梳理公开新闻可知,中交地产的拿地节奏正在添速。

  2020年12月1日,中交地产耗资12.7亿元拿下南京地块;7日,中交地产与中交雄投、中交投资构成的说相符体成功竞得雄安站枢纽片区3号地块,并宣称拟投资约170亿元,将其打造成一座中交异日科创城;8日、15日,中交地产二下武汉,别离以7.822亿元、8.518亿元的代价先后斩获两宗地块;31日,中交地产和青岛城投说相符体斥资14.85亿元最后拿下青岛钢铁厂地块。

  一个月内5次拿地,累计金额超过43亿元的拿地节奏与此前的中交地产云泥之别。

  对此,中交地产证券部有关负责人外示,这是上市公司的平常走为,“拿地是吾们周围化发展的一个撑持,也是公司平常经营走为的一个方面。”

  原形上,中交地产的周围化策略早在两年前便高调出台。2019年7月,在绿城终结5年学习的李永前履新总裁,并为中交地产定下“三级跳”的现在的:“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年千亿之上”,同时喊出冲刺“央企前三”的口号。

  随后,中交地产的土地贮备便敏捷膨胀。2019年,中交的拿地力度添大,全年共拿地15块,新添计容修建面积229.54万平方米。土地购置总价款181.59亿元,权好价款118亿元。

  2020年前三季度,根据中交地产公告数据,公司累计斩获地块24幅,土地购置总价款460.5亿元,权好价款别离为227.9亿元,基本是2019年全年的两倍。

  不悦目点指数公布的《1~10月中国房企新添土地贮备通知》表现,2020年1~10月,中交地产新添全口径土储745.89万平方米,权好土储568.6万平方米,新添货值1494.4亿元,拿地权好价款已经攀升至312亿元。

  然而,土地贮备的快速膨大并未及时实现李永前的出售现在的。公告数据表现,2019年中交地产只完善了不到300亿元的出售额,距离350亿元的现在的还差50亿元,权好出售额也只有192.26亿元,权好出售回款145亿元。

  在业界望来,第一个出售现在的折戟之后,李永前的第二个出售现在的也能够再度扑空。

  根据中交地产2020年第三季度通知,公司在2020年1~9月实现全口径签约出售金额300.63亿元,权好口径签约出售金额196.84亿元;签约出售面积140.67万平方米。与500亿元的冲刺现在的相比,2020年第四季度抹平近200亿元的出售差额仍是挑衅。

  债务激添

  大刀阔斧补仓之后,是接踵而至的债务压力。

  据Wind统计数据,截至2020年9月,中交地产债务总额同比添长91%至817亿元,资产欠债率达到87.75%,剔除预收款后的资产欠债率达到84.69%,且这一数据自2016年以来从未矮于80%。同时,数据表现,2020年6月,中交地产净欠债率也达到238.86%,触及所谓的“三条红线”。

  针对房企挑出的“三条红线”政策,主要是指房企剔除预收款后的资产欠债率不得大于70%;净欠债率不得大于100%,以及现金短债比不得幼于1倍。遵命这“三条红线”,监管部分将把试点房企分为四档管理,每降矮一档,此后的有息欠债周围添速上限将增补5%。

  一位房地产走业分析师向记者外示,清淡来讲,缓拿地、往化土储,快促销、回笼资金是各大型房企降负的主要办法,而中交地产反流直上激进拿地,能够是为了曲道超车,先大致放开格局,再行使融资减轻风险。

  “现在吾们的资金异国展现变态情况,”中交地产证券部有关负责人外示,资金方面公司已经发走了有关公司债,也有一些在建项现在能够融资,并且行为公司的大股东,中交房地产集团有限公司(以下简称“中交地产集团”)也有比较大的资金声援。

  根据2020年岁始公告,中交地产外示已议定向控股股东中交地产集团在2020年度内借款额度(新签借款相符同)不超过80亿元的议案,借款年利率不超过10%。

  2020年12月30日,中交地产外示,现根据经营必要,向中交地产集团申请借款20亿元,期限1年,年利率不超过10%,款项根据公司经营必要分批放款,由全资子公司华通置业有限公司挑供担保。据悉,本次借款前,中交地产已行使的中交地产集团借款额度为15亿元。

  除了向有关方借款,中交地产还众次从信托渠道追求协助。根据中交地产最新发布的新添借款公告,2020年前10个月,公司累计新添借款316.96亿元,占2019岁暮净资产比例的506.25%。其中,信托计划等新添净额163.81亿元,占2019岁暮净资产的261.63%,相较2019岁暮的8亿元增补20倍。

  业内分析指出,在市场矮迷、融资环境集体偏紧、债务违约风险上升的背景下,欠债越高、担保金额越大的公司,越容易展现财务风险题目。

  而细数近期中交地产公告,不息向旗下公司挑供担保已经形成常态。1月4日,中交地产连发三份公告向控股公司及项现在公司挑供担保与财务资助。同时,中交地产外示,将为来自中国坦然保险(集团)股份有限公司和坦然信托有限义务公司的19亿元融资,向中交地产集团挑供反担保。

  据悉,截至2020年11月30日,中交地产为控股子公司及控股子公司之间挑供担保余额82.18亿元,占2019岁暮归母净资产的300.53%;对不在相符并报外周围内的参股公司挑供担保余额为16.61亿元,占2019岁暮归母净资产的60.74%。

  “为子公司挑供担保并不会增补吾们的资金压力,这是为吾们本身控股子公司的融资进走的担保,控股子公司也是吾们本身并外、本身限制,它的财务和经营状况吾们都是能够及时掌握的,风险也是可控的。”中交地产证券部有关负责人外示。

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义务编辑:张玫